2020. január 20 -án a Seym módosította az építési törvényt és további 15 törvényt. A törvényi változtatások célja az építési folyamatok megkönnyítése, de néhányuk meglehetősen ellentmondásos. A módosított törvényben az építési terv három részre oszlik. Az egyikben találunk egy értesítést az építési munkák tervezett időpontjáról, amelyhez csatolni kell egy nyilatkozatot a műszaki terv elkészítéséről. Mit jelent ez a befektető számára a gyakorlatban?
Egy építési projekt három része
Mint már említettük, az építési törvény módosítása három állandó részre osztotta az építési projektet. Ez:
- Telek- vagy földterület -kialakítás, amely bemutatja az objektum helyét, a kommunikációs rendszert és a befolyási területre (PZT) vonatkozó információkat.
- Építészeti és építési terv, amely bemutatja a térbeli elrendezést, a tervezett technológiai és anyagi megoldásokat (PAB).
- Műszaki tervezés (PT)
Az építési projekt utolsó, harmadik része váltotta ki a legnagyobb elégedetlenséget a magánbefektetők és elemzők körében. Az új törvényi rendelkezések előírják, hogy a kiviteli munkák tervezett időpontjáról szóló értesítéshez nyilatkozatot kell csatolni a műszaki terv elkészítéséről. Ez egy olyan dokumentum, amely nem befolyásolja az építési engedély megszerzésének folyamatát, de szüksége lesz rá a beruházás megkezdése előtt.
A beruházás megkezdése előtt műszaki terv kidolgozásának szükségessége nehézségekbe ütközhet a kisebb befektetők számára. A dokumentum tartalmazza a szerkezet leírását, valamint a számítások eredményeit, az energetikai jellemzőket, valamint az igényektől függően az épület alapozási feltételeinek geológiai, mérnöki és geotechnikai tanulmányainak eredményeit is. A jogalkotó pontosította azt a lehetőséget is, hogy az igényektől függően szükség lesz más tanulmányokra is. A jogi szakemberek szerint a novellában megfogalmazott „szükségletektől függően” kifejezés nagyon pontatlan kifejezés, ami sok értelmezési eltérés kialakulásához vezethet.
Tegyük hozzá azt is, hogy az építési törvény eredeti módosítási tervezete feltételezte, hogy a műszaki tervet (PT) a befektető benyújtja az ingatlan használatbavételére. Eddig az építési engedély megszerzése csak az építészeti és építési terv, valamint a telekfejlesztési terv vagy telek benyújtásának szükségességével függött össze, amelyre a beruházást felállítják. Az építési terv elkészítéséről szóló nyilatkozat benyújtásának szükségessége bonyolultabb formai eljárást von maga után, amelyet az építkezés megkezdése előtt kell befejezni.
Műszaki projekt és kész építési projektek
A befektetők körében is kétségek merülnek fel azzal kapcsolatban, hogy a kész építési projektek megfelelnek -e az új törvényi rendelkezések követelményeinek. Hiszen a módosítás előtt megvásárolt dokumentumok nem tartalmaznak műszaki tervet.
Az elemzők megnyugtatnak, hogy a befejezett építési projektek nagyrészt megfelelnek az építési projekt új követelményeinek. A műszaki terv vázlata a kész dokumentáció új része lehet. Érdemes megjegyezni, hogy magának a műszaki tervnek tartalmaznia kell az épület szerkezetének alapozásához szükséges geológiai mérnöki dokumentációt vagy geotechnikai feltételeket. Gyakorlati szempontból nem lehetséges, hogy az ilyen dokumentációt beépítsék a kész építési projektekbe. Azoknak a befektetőknek, akik már vásároltak kész projekteket, valószínűleg egyedül kell gondoskodniuk ezekről a formaságokról.
Mit tartalmaz pontosan a műszaki terv?
A műszaki projektben találunk rajzrészt és leíró részt. A rajzrészben az épület összes jellemző szintjének előrejelzései láthatók a lakóépületek hasznos alapterületével kapcsolatos információkkal. A leíró rész több elemből fog állni, többek között:
- Az építési objektum elrendezésének részletes leírása,
- Belső és külső épület válaszfalak tervezése és anyagi megoldásai,
- Építési és műszaki szerelési megoldások,
- A létesítmény fogyatékos emberek általi használatához szükséges feltételek,
- Az épület védelmi feltételei és energiahatékonysága.
Szükséges továbbá bemutatni az épület tűzzónákra való felosztását, valamint a tűzvédelmi válaszfalakat alkotó építőelemek tűzállósági osztályainak kijelölését. Ezenkívül meg kell jelölni a terület belső kommunikációs rendszerét, a hálózatot és a közművek telepítését, a külső válaszfalak szerkezeti és anyagi megoldásait, valamint a műszaki berendezések lényeges elemeit. Az elemzők rámutatnak arra a tényre, hogy a műszaki terv ilyen magas fokú pontossága hasonlít egy építészeti és építési tervhez.
