Az új lakások árai a fejlesztői színvonalon hazánk nagyvárosaiban meglehetősen magasak. Jelenleg szinte senki nem engedheti meg magának, hogy jelzálogkölcsön nélkül vásároljon nagy lakást. Gyakran látjuk a fejlesztők mohóságát az ingatlanok m2 -re vetített magas arányának okaként. De tényleg ilyen magasak a kereseteik? És mennyiben fordulnak elő magasabb lakásárakban?
Vásárolt lakást, és bizonyítottan felújító céget keres? Használja a Vállalkozó keresési szolgáltatást, és kérjen ajánlatokat a megrendelés végrehajtásában érdekelt cégektől!
Mennyi a fejlesztői árrés?
Az átlagos fejlesztői árrés 20 százalék körül van. Azonban emlékeznünk kell arra, hogy a különbözet nem a fejlesztő bevétele. A lakás ára abból áll
Változó költségek - azaz földvásárlás, építők alkalmazása, építési tervezés, adó, anyagok, az engedélyek költségei és a formalitások.
Árrés - azaz a fix költségek és a lakás ára közötti különbség.
Fix költségek - mint fentebb említettük, a fejlesztő árrése nem a bevételeinek összege. Minden rögzített költséget le kell vonni a fedezetből (tegyük fel, hogy 20%). Ezek irodai díjak, adminisztratív személyzeti díjak, marketing díjak, stb. Az állandó költségek általában a fedezet 5-12% -a között mozognak. Így a fejlesztő összes bevétele már nem olyan magas.
Fejlesztői bevételek számokban
Az NBP jelentéséből "Információk a lakásárakról és a lakó- és kereskedelmi ingatlanpiac helyzetéről Lengyelországban 2015 harmadik negyedévében" azt mutatja, hogy hazánk legnagyobb városainak átlagos lakásvásárlási árai:
- Varsó - 7800 PLN / m2 (beleértve kb. 1500 PLN fejlesztési árrést).
- Gdynia - 6800 PLN / m2 (beleértve a kb. 1200 PLN fejlesztési különbözetet).
- Krakkó - 6400 PLN / m2 (beleértve kb. 1500 PLN fejlesztési árrést).
- Gdańsk - 6300 PLN / m2 (beleértve a fejlesztési árrés kb. 1100 PLN összegét).
- Poznań - 6100 PLN / m2 (beleértve a kb. 1200 PLN fejlesztési különbözetet).
- Wrocław - 6000 PLN / m2 (beleértve a fejlesztési árrés kb. 1100 PLN összegét).
- Łódź - 4 500 PLN / m2 (beleértve a fejlesztői árrés megközelítőleg 900 PLN összegét).
A fenti számítások alapján figyelembe vesszük egy példalakás megvásárlásának költségeit. Tegyük fel, hogy kétszobás, 40 m2 alapterületű helyiséget vásárolunk2. Mennyi lesz a fejlesztői árrés?
- Varsó - a lakás ára 312 000 PLN lesz. A fejlesztő árrése körülbelül 60 000 PLN.
- Gdynia - 272 000 PLN fizetünk a lakásért. Ebből 48 000 PLN a fejlesztési tartalékhoz kerül.
- Krakkó - 40 méterre2 256 000 PLN -t fizetünk a lakásért. A fejlesztő árrése körülbelül 60 000 PLN.
- Gdańsk - a vásárlás körülbelül 252 000 PLN -be kerül. A fejlesztő árrése 44 000 PLN
- Poznań - az elsődleges piacon vásárolunk lakást kb. 244 000 PLN -ért. Ebből 48 000 PLN kerül felhasználásra a fejlesztő árréséből.
- Wrocław - a helyiségek ára körülbelül 240 000 PLN. A fejlesztő árrése körülbelül 44 000 PLN.
- Łódź - a lakás ára viszonylag alacsony lesz, és 180 000 PLN lesz. Rendben. 36 000 PLN. a fenti összegből a fejlesztő árrése lesz.
Valóban ilyen magasak a fejlesztői bevételek?
Igaz, hogy a fejlesztési árrés meglehetősen nagy teher lehet az ingatlant vásárló személy számára. Az átlagos árrés 2015 harmadik negyedévében az ingatlan értékének 20% -a volt. Ez persze nem jelenti azt, hogy a fejlesztő ennyit keresett az eladásokból. Az állandó költségek levonása után 8-15% maradt a zsebében. Ez sok?
A vevő szempontjából mindenképpen igen. A szakemberek azonban hangsúlyozzák, hogy a gyakran több millió dolláros hozzájárulással és kereskedelmi kockázattal ez nem túlzott tét. A fejlesztők megemlítik a fellendülés idejét, amikor az átlagos árrés 40%körül volt. Minden arra mutat, hogy az ingatlanárak intenzív növekedése már mögöttünk van. A nagyon magas fejlesztési árrés történelem. Igaz, hogy vannak olyan befektetések is, ahol a különbözet 30%felett van. Most azonban ritkák. A fejlesztési árrés egyre gyakrabban esik 20%alá. Bizonyos értelemben ez kapcsolódik a Mieszkanie dla Młodych program második kiadásának megvalósításához, ahol lakásokat is vásárolhat a másodlagos piacról. Ez arra kényszeríti a fejlesztőket, hogy csökkentsék az árakat, és közvetve csökkentsék árrésüket.
Honnan származnak a túlzott ingatlanárak
Néha ingatlanok jelennek meg az eladási ajánlatokban, amelyek ára jelentősen eltér a jelenlegi piaci árfolyamoktól. Ez összefügg a fejlesztő rendkívüli kapzsiságával, aki többet akar keresni a vevőtől? Nem feltétlenül. Ne feledje, hogy a helyiségek költségeinek egyik összetevője az építési telek vételára. Ezért a kivételesen vonzó helyeken lévő lakások árai sokkal drágábbak lesznek a vevő számára. A föld árának meghatározásakor leggyakrabban a PUM (Usable Residential Area) értéket használják. Ez egy mutató, amely megmutatja, hogy mennyi lakótér "nyerhető" minden négyzetméterből2 talajfelszín. A területfejlesztési tervek, amelyek az épület maximális szintjét jelzik, a legnagyobb hatással vannak a PUM -indexre. Például, ha a tervek egy 4 emeletes épület építését írják elő, akkor a PUM-együttható minden 1 m-re2 föld lesz 4.
Az egyszerűsítés érdekében feltételezzük, hogy minél magasabb a föld értéke, annál magasabb lesz a PUM -együttható. Átlagos értéke Varsó esetében körülbelül 1800 PLN. Összehasonlításképpen: a Łódź -i PUM értéke gyakran nem haladja meg az 500 PLN -t. Ennek megfelelően az ingatlanárak ebben a városban sokkal vonzóbbak lesznek.
És mikor veszünk lakást?
Ha már úgy döntöttünk, hogy egy fejlesztőtől vásárolunk lakást, érdemes megfontolni annak befejezésének költségeit. Ha tisztességes színvonalon akarjuk elvégezni a munkálatokat, akkor figyelembe kell vennünk a lakás kikiáltási árának legfeljebb 20% -ának megfelelő kiadást. Természetesen a munkát sokkal olcsóbban is el lehet végezni, és a pontos költség is kiszámítható javítási számológép.
És hol talál egy bevált vállalkozót, aki egyszerre végzi el a munkát magas szinten, és nem számol el hatalmas összeget? A legjobb az interneten, a bevált vállalatok között, amelyek bemutatják az ajánlatokat ezen űrlap kitöltése után.
