Becslések szerint csaknem 600 ezer lengyel család fizeti vissza jelzáloghitelét svájci frankban. Néhány hitelfelvevő fontolgatja a lakás eladását és a jelzálogkölcsön megszüntetését. De lehetséges -e? A bankok megengedik? Kiderül, hogy az.
Szeretné látni, hogy mi a jelzáloghitel valós költsége? Használja az itt elérhető független számológépet.
Hogy van ez valójában a frankban lévő jelzáloggal?
A svájci frank hitelek nagyszerű érzelmeket váltanak ki. A legtöbb devizahitelt akkor vették fel, amikor a CHF árfolyama 2,20-2,50 PLN körül mozgott. A svájci frank jelenlegi árfolyama kevesebb, mint 5 zloty, ami azt jelenti, hogy a hitelező jelzáloghitel -tartozásának értéke megduplázódott. Ugyanakkor a kamatok csökkentek (alacsonyabb kamatok), így a havi törlesztőrészletek összege nem nőtt arányosan.
Példaként vegyük a Kowalski családot, amely 2008 -ban a lakás értékének (350 000 PLN értékű) 100% -ára vett fel lakáshitelt. Ekkor az árrés kb. 1%, a LIBOR CHF 3M arány pedig kb. 2,65 százalék volt. A Kowalska család hitelrészletének összege viszonylag alacsony volt (kb. 1600 PLN). A lengyel valutában nyújtott jelzáloghitel alternatív törlesztőrészlete ekkor körülbelül 2200 PLN volt.
A svájci frank hitelek 2013 -ig kiváltságos helyzetben voltak. Ekkor kiegyenlítették a svájci frankban és zlotyban felvett hitelrészletek összegét. Eddig a kamatok jelentősen csökkentek, ennek köszönhetően a svájci frank hiteleket továbbra is alacsony törlesztőrészletek jellemzik. A legnagyobb probléma azonban a fennálló kötelezettség összege. Példaértékű Kowalski családunk 8 éven keresztül törlesztőrészleteket fizetett, összesen 170 000 PLN értékben. A jelzálogköltséget azonban továbbra is körülbelül 530 ezer PLN -ben terheljük a natív pénznemben. Tegyük fel, hogy az ingatlan értéke változatlan maradt, 350 000 PLN. Ebben a helyzetben a Kowalski család nagy valószínűséggel nem dönt a lakás eladásáról. Ehhez a projekthez körülbelül 180 000 PLN pluszt kell fizetnie saját zsebéből.
Tudod, azt…A hiteltanácsadótól függően ugyanazon bank hitelköltsége akár több ezer zloty is magasabb vagy alacsonyabb lehet? Ezért érdemes legalább több tanácsadó feltételeit összehasonlítani. Javasoljuk töltsön ki egy rövid űrlapot honlapunkon - ennek alapján kapcsolatba lépünk Önnel egy nagyon megbízható hitelközvetítővel, amely számos bankban kínál kedvező megoldásokat.
Jelölje be!Ma már csak azok az emberek vehetnek fel devizahitelt, akik külföldön keresnek bevételt (bővebben erről a témáról ebből a cikkből megtudhatja). Ennek eredményeként egyrészt a lengyel hitelfelvevők nincsenek kitéve a devizaingadozásoknak, másrészt viszont már nem jutnak devizahitelekhez, amelyekben a kamat változó része nagyon alacsony.
A helyzet azonban rosszabb azok számára, akik frankban vettek fel hitelt, és valamilyen oknál fogva szeretnék korábban törleszteni a kölcsönt, vagy eladni az ingatlant. A CHF -ben elzálogosított ingatlan értékesítése természetesen lehetséges, de az ügylet jövedelmezősége néha nagyon megkérdőjelezhető.
A bankok beleegyeznek abba, hogy eladják a frankban elzálogosított lakást?
A bank a jelzáloghitelező, és tőle függ, hogy egyáltalán lehetséges -e a lakás eladása. Szerencsére a legtöbb bank (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) lehetővé teszi ingatlanok értékesítését. Egyes intézmények (például az Alior Bank és a Bank Zachodni WBK) fenntartják a jogot az egyéni döntéshozatalra. Ebben az esetben az elemzés kiterjed az ingatlan értékére, a potenciális lakásvásárló pénzügyi helyzetére, valamint a jelzáloghitel -tartozás értékére.
Kevés bank utasítja el annak lehetőségét, hogy előre eladjon egy frankkal jelzáloggal terhelt lakást, csak a teljes tartozás visszafizetésétől teszi függővé.
Hogyan lehet eladni egy eladósodott lakást?
A svájci frank kölcsönökkel terhelt lakás eladása nem a legegyszerűbb. A vevő megtalálása meglehetősen időigényes lehet. Ezért sok esetben az eladó kénytelen eladni a lakást valamivel a piaci értéke alatt.
Kezdetben meg kell győződnünk arról, hogy a hitelező engedélyezi az eladósodott lakás eladását, és lehetővé teszi a jelzáloghitelek átruházását.. A legtöbb esetben ezzel nem lesz nagy probléma.
Ajánlott laptopok - ellenőrizze az árakat!
Sokkal fontosabb lesz a bank nyilatkozata a fennálló kötelezettség értékéről és a jelzálog törlésének lehetőségéről. A hitelezőnek fel kell tüntetnie a jelzálog értékét, a tartozás idő előtti visszafizetésére jutalék összegét. A nyilatkozatnak tartalmaznia kell továbbá a követelések kifizetéséhez szükséges bankszámlaszámot, valamint az ígéretet (megerősítés arról, hogy a kötelezettség teljesítése után a jelzálog törlődhet a föld- és jelzálog -nyilvántartásból). A frank jelzálogjog esetében a CHF -t PLN -re is át kell váltani. A banki levélben meg kell adni az aktuális árfolyamot. További információt talál a jelzáloghitel korábbi törlesztéséről Ebben a cikkben.
Akár több hetet is várhatunk a bankok ilyen nyilatkozatának kiadására. Ennek költsége nem haladhatja meg a 100 PLN -t.
Közjegyzői szerződést kötünk a lakás vevőjével
Az értékesítés kétféle módon történhet. Az első az adásvételi szerződés aláírása. Ennek alapján a vevő megfelelő előleget fizet az eladó számlájára. Leggyakrabban annak értékét használják fel a jelzáloghitel törlesztésére.Az eladó fizeti a jelzálogot, és törli azt a föld- és jelzálog -nyilvántartásból. Később aláírják az ingatlan adásvételi szerződést. A vevő a hiányzó pénzösszeget az eladó által megjelölt bankszámlára fizeti.
A gyakorlatban kevés vevő fogadja el ezt a tranzakciót. A vevő számára a kölcsön engedményezése és független törlesztése biztonságosabb megoldás lesz. Ebből a célból szükség lesz a bank hozzájárulására az engedményezéshez és a megfelelően megfogalmazott adásvételi szerződés aláírásához. A közjegyzői okirat elkészítése után a vevő két részben utalja át a pénzeszközöket.
Az első rész az eladóhoz kerül, a második a bankszámlára kerül, és fedezi a jelzálog értékét.
Sajnos a svájci frank hitelek gyakran bizarr helyzetet teremtenek, amelyben az adósság összege meghaladja az ingatlan valós értékét. Ebben a helyzetben a potenciális eladó nem kap bevételt az eladásból, és néha külön fizetnie kell a jelzálog törlesztéséért. Az ilyen értékesítésnek nincs gazdasági indoka, ezért az elméleti megfontolások körébe tartozik.
Jelzálog és annak törlése az ingatlan -nyilvántartásból
Mint tudják, a jelzáloghitelek bejegyzést kapnak a föld- és jelzálog -nyilvántartásba. A tartozás visszafizetése után azonban a bejegyzés nem törlődik automatikusan. Az ingatlan tulajdonosának külön törölnie kell a föld- és jelzálog -nyilvántartásból. Ha a követelés teljes mértékben rendben van, a törlés nem okozhat túl nagy problémát. A bérbeadónak meg kell kapnia a banktól az adósságtörlesztési nyilatkozatot és a jelzálog törléséhez való hozzájárulást. Ezután megfelelő kérelmet kell benyújtania a föld- és jelzálog -nyilvántartó bírósághoz. A bíróság 1-2 hónapon belül megvizsgálja a kérelmet, majd határozatot hoz. A pozitív döntés a jelzálog törlését eredményezi a föld- és jelzálog -nyilvántartásból. A jelzálog törlésének díja körülbelül 100 PLN.
Alternatív fejlesztés - a jelzálog átruházása és a lakás eladása
Egyes hitelfelvevők nyereségesnek tartják jelzálogjoguk átruházását egy másik ingatlanra. Fontos, hogy a hitelfelvevőnek nem kell a tulajdonosnak lennie. Megengedett a jelzálog átruházása a családtagok (pl. Szülők) ingatlanára. Jelzálogjog csak a hitelező és az ingatlan összes tulajdonosának beleegyezésével adható át. A bank felméri az "új" épület műszaki állapotát, meghatározza annak piaci értékét és kiszámítja a biztosíték értékét. A jelzáloghitel átkerül egy másik épületbe, de a hitelezőnek még vissza kell fizetnie a kölcsönt. Az egyetlen különbség az, hogy a lakás már nem terhelt, és a hitelező könnyen eladhatja piaci áron.
