Lakásvásárlás előtt sok választás előtt állunk. Az első a választás az új és a másodlagos piaci lakások között. Az elmúlt évtizedekben a régi tömbházak lakásának népszerűsége csökkent. Valószínűleg számos előnnyel jár, ha lakásokat vásárolnak a fejlesztőktől. Az alábbiakban bemutatjuk mindkét megoldás alapvető előnyeit és hátrányait.
Ne felejtse el figyelembe venni a felújítás vagy befejezés költségeit, mielőtt lakást vásárol. Mindkettőt ingyenesen kiszámíthatja az építési számológépeken.
Az elsődleges piac előnyei és hátrányai
Az új blokkokban lévő lakásokat új technológiai megoldások alapján hozzák létre. Ez észrevehetően a használatuk kényelmét jelenti. A lakások belső tereit általában meglehetősen könnyű rendezni, és elrendezésük meglehetősen átgondolt. Az ingatlan megvásárlása után nincs más dolgunk, mint megfelelően befejezni (az új lakások nagy része a fejlesztő állapotában van). A becslések szerint egy új lakás befejezésének költsége körülbelül 1000 PLN / m2de a költségek széles skálán mozoghatnak. Ahogyan a lakásba való befektetés megtérülése sok éven át. Ahhoz, hogy kiszámítsuk, mennyibe kerül nekünk mindez, érdemes használni a profit.pl weboldalt, és számolja ki maga.
Az új építés másik előnye a környék modern infrastruktúrája. Modern garázsok, üzletek és játszóterek épülnek az új tömbök köré. A környező terület gyakran sokkal jobban néz ki, mint ha nagy födémtömbök veszik körül. Egyes újonnan épült lakótelepeket ezenkívül bezárnak, ami növeli a lakók biztonságát és javítja életminőségüket. Az a vélemény is fennáll, hogy az új tömbházak birtokai (még azok is, amelyek nincsenek elkerítve) sokkal biztonságosabbak, mint az előregyártott tömbházak közelében. Ez természetesen a helyszíntől függ, de figyelembe véve a zárt birtokon belül általánosan használt megfigyelést és a folyamatosan jelen lévő biztonságot, nehéz elképzelni egy biztonságosabb birtokot.
A lépcsők elegáns megjelenése is fontos, mivel nem hasonlítanak a régi, gyakran sérült épületekből. A funkcionális liftek és az elegáns környezet sokkal kellemesebbé teszik az új épületekben való életet. Azoknak a befektetőknek is előnyös, akik új lakásukat szeretnék bérbe adni. A hatékony környezet és az új belső kialakítás minden bizonnyal megnöveli a lakásbérlés árát.
Emlékeztetni kell arra is, hogy az elsődleges piacon ingatlant vásárló befektetőknek nem kell adót fizetniük a polgári jogi ügyletek után (mint például a másodlagos piacon lévő ingatlanok esetében). Ennek az adónak az értéke az ingatlan értékének 2% -a. A gyakorlatban azonban áfát kell fizetniük (benne van a lakás árában), ami azt jelenti, hogy a tényleges illeték az állam számára sokkal magasabb, mint a másodlagos piac esetében.
További előny, hogy az új lakásokra többéves garanciaidő vonatkozik. Minden olyan hiányosságot és hiányosságot a lakásban, amelyet nem a nem rendeltetésszerű használat okozott, a fejlesztőnek ki kell javítania. A befektető számára ez további biztosíték lesz, amely garantálja, hogy a jövőben semmilyen váratlan kiadással nem kell számolnia. Ezen a ponton érdemes megemlíteni az épület üzemeltetésével járó kis díjakat is. Az új blokkok hosszú évekig nem igényelnek felújítást, ami a felújítási alapokhoz való hozzájárulás észrevehető csökkenését eredményezi. A modern építési megoldások miatt a fűtési számlák is nagyon alacsonyak.
Ennek a megoldásnak az egyetlen jelentős hátránya az ingatlanár. Az új tömbházakban lévő lakások még mindig drágábbak, mint a másodlagos piacon. Ugyanezen pénzért vásárolhatunk egy nagyobb, használt ingatlant, amely ráadásul a városközponthoz közelebb helyezkedik el. Egyes befektetők számára a lakásvárakozás szükségessége is hátrány lehet. A fejlesztők megpróbálják összeszedni a vevőket, mielőtt a teljes blokk elkészül. Ezért sok befektető csak a dizájnban látja lakását. Néha akár több évet is várnia kell a tranzakció lezárására és a lakásba költözésre.
Utángyártott előnyök és hátrányok
A másodlagos piacot gyakran társítják a nagy panelekből készült szürke tömbökkel. A régi és csúnya lakótelepek imázsának azonban nem mindig van valódi igazolása. Egyre több régi lakótelep korszerűsíti infrastruktúráját, és a szigetelt tömbök esztétikus megjelenést kölcsönöznek.
Egy másik előny a másodlagos piac javára általában a jó elhelyezkedés. A legtöbb régi blokk a városok központi pontjai közelében található. Jellemző jellemzőjük általában a jól fejlett infrastruktúra és a megfelelő közlekedési kapcsolatok a város többi részével.
Sajnos a lakás minősége sok kívánnivalót hagy maga után. A másodlagos piacról származó sok ingatlan komoly felújítást igényel. Az új lakások esetében nincsenek nagy gondjaink e munkák költségeinek becslésével. Egy elfoglalt ingatlan felújítása azonban szinte mindig korábban előre nem látható kiadásokhoz kapcsolódik. A kezdeti befektető költségbecslése akár 30-40%-kal is eltérhet a valós összegetől. Természetesen egy régi lakás felújításának költségei is kiszámíthatók az Építési kalkulátorokon (kattintson ide, hogy ingyenesen kiszámítsák a felújítás költségeit), de mindig fennáll annak a veszélye, hogy a fürdőszoba felújítása során szükség lesz a cserére például a teljes vízvezeték vagy a nedves falak szárításával kapcsolatos további munkák. Ez elég nagy kényelmetlenség, amelyre különös figyelmet kell fordítani.
Egy másik hátrány, amely elriasztja a potenciális befektetőket, a környezet csúnya és nem hatékony megjelenése. A szürke lépcsőházak, a terek, a játszóterek vagy a lift hiánya egy négyszintes tömbházban sajnos mindennapos. További hátrány a megfelelő fedett parkolók hiánya. A lakók nagy része kénytelen a szabadban hagyni járműveit. Persze csak komolyan lehet gondolkodni a terület biztosításán.
A másodlagos piaci lakások jelentős problémája (különösen az 1990 előtt épült tömbházakban) a szobák állandó elrendezése. Az ilyen típusú ingatlan felújítása nagyon nehéz lehet. A figyelemre méltó lakások legtöbb fala nem mozgatható vagy bontható. Ennek eredményeként nem tudjuk megváltoztatni a szobák elrendezését, a túl szűk és keskeny folyosók pedig nagy nehézséget okoznak a használatban. Ezért, mielőtt ingatlant vásárolna a másodlagos piacról, alaposan tanulmányoznia kell annak állapotát, át kell gondolnia a felújítási lehetőségeket, és meg kell néznie a környéket.
A lakás befejezésének és a felújítás költségeinek összehasonlítása
Amint fentebb említettük, az elsődleges piac lakásai általában teljes befejezést igényelnek. Ezek a fejlesztői szabványnak megfelelnek, ami azt jelenti, hogy továbbra is beruháznunk kell a padlókezelésre, a falfestésre, a fürdőszobai és konyhai berendezésekre, a szaniter berendezések befejezésére és az alapvető berendezések beszerzésére. Egy tipikus lakás befejezésének hozzávetőleges költsége körülbelül 1000 PLN / m2de további részleteket ebben a cikkben talál.
A másodlagos piacról származó lakásokban viszont magunknak kell felmérnünk a felújítás mértékét. A legtöbb esetben azonban lehetőség van a meglévő infrastruktúra használatára. A felújítás költsége szinte mindig alacsonyabb, mint egy lakás fejlesztői szabvány szerinti befejezésének költsége. Az egyetlen kivétel a régi lakások, amelyek nagyon rossz állapotban vannak. A falak szárításának, a gombák eltávolításának, az ablakok cseréjének vagy a teljes elektromos és egészségügyi berendezés felújításának szükségessége jelentősen megnövelheti a teljes projekt költségeit. Ilyen helyzet azonban ritka. Az esetek túlnyomó többségében a régi lakás felújításának költsége alacsonyabb, mint az új lakás fejlesztői színvonalú befejezésének költsége. A használt lakás átfogó felújításával kapcsolatos költségek részletei ebben a cikkben találhatók.
Mely új lakások a legnépszerűbbek?
Több éve az 50 m-t meg nem haladó kétszobás lakások a legnépszerűbbek a befektetők körében2. Ez a legköltséghatékonyabb megoldás. Két külön szoba növelheti a bérleti díjat, vagy lehetővé teheti egy gyermekes család élését. Akadémiai városokban is jó megoldás. Sok fiatal földesúr lakik az egyik szobában, és bérel egy másikat. Ily módon pénzt kap bérleti díjra és saját alapköltségeire.
A stúdió apartmanok valamivel kevésbé népszerűek. Ez alacsonyabb funkcionalitásukhoz kapcsolódik. Az egyágyas szoba nem a legjobb megoldás egy gyermekes család számára, és nem hoz annyi bérbevételt. A fent említett kétszobás apartmanok sokkal funkcionálisabbak és népszerűbbek. Érdekes, hogy méretük csak valamivel nagyobb lehet. 2 szobát viszonylag kis területre zsúfolnak össze a fejlesztők. Ennek köszönhetően a 2 szobás lakás nem sokkal drágább, mint egy garzonlakás. Ez azonban nagyon nehéz lehet egy 3 vagy 4 fős család számára …
A befektetőket is érdeklik a 3 szobás lakások. Vásárlásuk azonban sokkal nagyobb költségekkel jár, mint a stúdiók és a kétszobás lakások esetében. A megfelelő tőkével nem rendelkező befektetőknek legalább 20% -os saját hozzájárulással kell rendelkezniük. Hitelkötelezettségük összege is magasabb. A lakás magasabb ára a hitelképesség növelésével is járhat. Ez viszont korlátozza a potenciális befektetők egy bizonyos csoportját. A 3 szobás lakás nagyon kényelmes megoldás a befektető számára, de nem mindenki engedheti meg magának.
A legkevésbé népszerűek a 4 és 5 szobás lakások és apartmanok. Ez messze a legdrágább lehetőség, amelynek költségei meglehetősen elrettentőek sok befektető számára. Jelenleg a fejlesztők lemondanak a nagyobb lakások és lakóépületek építéséről. Sok, több éves tömbházas nagy lakás még mindig nem találta meg vásárlóit. Ezért az ilyen típusú ingatlanok vásárlásakor vonzó árkedvezményekre és kiváltságokra számíthatunk. A befektető sok esetben nagyon vonzó négyzetméterárról tud tárgyalni2 ingatlan. Lakóház vásárlásakor néha tárgyalhat egy további parkolóhelyről vagy egy tágas teraszról. Sajnos a legnagyobb lakások vásárlási költségei gyakran dollármilliókba kerülnek. Ez olyan luxus, amelyet csak a befektetők kis csoportja engedhet meg magának.
Miért nyeri az új építés a régi tömböket?
Erre a kérdésre nehéz egyértelmű választ adni. Ennek valószínűleg sok oka van. A legfontosabbnak azonban az élet magasabb színvonala és kényelme tűnik. Az elegáns lakótelepek csábítóbbak, mint a betonból készült régi tömbházak. A modern infrastruktúra kényelmesebbé és biztonságosabbá teszi az új lakásokban való tartózkodást. A magasabb lakhatási kényelem a lakásbérlés árának észrevehető emelkedését is jelenti. Sok befektető számára ez a megfelelő módja a tőkebefektetésnek.
Kétségtelen előny az MdM - Mieszkanie dla Młodych program is, amelynek keretében csak a fejlesztői színvonalú új lakásokat társfinanszírozzák.
Eközben a másodpiaci lakások elöregednek. Sokuk előregyártott tömbös lakás. Ezen struktúrák életképessége sok szakember között vita tárgyát képezi. Egyesek úgy vélik, hogy a nagy lemezekből készült blokkok több tucat évig tartanak, míg mások azt állítják, hogy ezek a szerkezetek összeomlanak. Az ilyen létesítmények bizonytalan műszaki állapota biztosan nem ösztönzi a potenciális befektetőket, akik egyre inkább a fejlesztői lakások felé hajlanak.
